个贷率攀升至96% 今年西安商转公恐无望

　　“商转公”，即商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。受商业贷款和住房公积金贷款二者利率差距影响，若能成功“商转公”，将为购房者省下一大笔利息，有效降低房贷压力。

　　因住房公积金个贷率长期处于高位运行，西安“商转公”业务仅在2017年试行几个月后便戛然而止，至今未能重启。去年西安住房公积金管理中心在答复网友提问时说到，将研究重启相关事宜。但在年末最新回复中，却变为暂不具备开展“商转公”的条件。

　　2023年以来，全国多地施行或重启“商转公”业务，陕西10个地市、西北五省各省会也只剩西安还在等待。

　　购房者对于“商转公”期待满满，但从西安当前住房公积金运转情况来看，想重启，也确实压力重重。

　　>>官方回复

　　西安暂不具备『商转公』条件

　　去年5月，西安市住房公积金管理中心在对网友关于“商转公”问题的回复中提到，将进一步加强政策调研，在确保职工正常提取和贷款所需资金的前提下，视今年贷款投放及资金流动性情况，研究重启“商转公”业务事宜。

　　为何是重启？2017年，西安曾短暂试行过“商转公”业务。正常连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，购买自住普通住房时，办理了个人住房商业贷款的职工，可以申请“商转公”贷款。该政策于当年4月施行，却在同年9月停止。

　　时隔6年，重启一词被首次提及，让不少背负商贷重担的购房者看到了一丝曙光。

　　2023年8月16日，国家金融监督管理总局陕西监管局发布《对陕西省十四届人大一次会议第179号建议的答复函》，其中明确表示，建议住房管理部门在西安开办“商转公”业务。

　　国家金融监督管理总局陕西监管局统计数据显示，西安市个人住房贷款存量较大，截至6月末，占全省的69.13%，在西安市开办“商转公”业务，将大幅减轻缴存职工还款压力，且受益面较广，对稳定房地产市场和恢复扩大陕西省消费市场都有一定的积极作用。

　　2023年12月26日，西安住房公积金管理中心在最新一则有关“商转公”的回复中表示：目前西安地区个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大，中心暂不具备开展“商转公”的条件。

　　从“研究重启”到“暂不具备”，回应的突然转变，给不少人泼了一盆冷水。

　　>>其他地市

　　陕西10个地市只剩西安未实施『商转公』

　　陕西其他地市情况如何？

　　2023年3月31日，渭南市发布了《个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理暂行办法》，宣布从4月1日起正式重启“商转公”。

　　随着渭南这一房贷“新政”的发布，陕西10个地市中，目前仅剩西安没有开启“商转公”。

　　而在2023年1月，兰州市开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务，成为西北五省中第4个实施“商转公”政策的省会城市。

　　渭南市在上述办法中提到，“商转公”贷款业务启动或停止须依据本市住房公积金个贷率现状，按照合理使用资金、确保资金流动性安全的原则，充分研判本市房地产市场潜在住房贷款需求，适时根据资金使用情况进行调整。

　　当全市公积金个贷率低于80%，且有下行趋势时，公积金中心应择机启动“商转公”业务；全市公积金个贷率高于90%，且有上行趋势时，公积金中心可根据房地产市场贷款资金需求等综合因素来研判确定部分停办或实行轮候安排“商转公”贷款业务；全市公积金个贷率高于95%时，应及时停办“商转公”贷款业务。

　　显然，个贷率是能否重启“商转公”的重要参考因素。

　　>>全国概况

　　2023多地重启『商转公』

　　有城市因个贷率突破阈值『限流』

　　放眼全国，2023年以来，包括重庆、哈尔滨、苏州、芜湖、赣州在内的多个城市实施或重启“商转公”业务，并明确办理条件。

　　10月20日，山西省省级机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，也提到了调整住房商业贷款转住房公积金贷款：2018年10月1日至2023年10月20日期间商业银行发放的住房商业贷款，贷款房屋取得不动产权证书后，可以申请办理住房商业贷款转公积金贷款业务。

　　在重启“商转公”的同时，各地也在相关政策中，依照个贷率设置了预警标准。

　　2023年4月28日，长沙住房公积金管理中心公布的《关于进一步优化“商转公”贷款业务的通知》明确，新增顺位抵押方式办理商贷转公积金贷款。但新政实施仅短短两个月，因个贷率达到了85.99%，长沙便对“商转公”业务进行了限流，要求从7月10日起，只有一套自住房的职工家庭才可申请“商转公”。并提出“商转公”贷款业务根据长沙住房公积金管理中心个贷率实时情况实行动态管理。当月个贷率达到85%或90%阈值时，实施相应管控措施。

　　根据住建部、财政部和中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》，截至2022年末，住房公积金缴存余额9.245万亿元，贷款余额7.298万亿元，个贷率78.94%。而同期个人住房贷款余额为38.8万亿元，住房公积金缴存余额显然难以支撑个人住房贷款余额。因此，尝试放开“商转公”的口子，势必要设置一定的限制条件。

　　>>西安数据

　　近9个月西安住房公积金个贷率均高于90%

　　根据西安住房公积金管理中心发布数据，华商报记者统计了近四年来西安市住房公积金个贷率。

　　2020年至2022年上半年，西安市个贷率整体处于下降态势：

　　2021年6月，个贷率跌破90%，降至88.99%；

　　2022年1月，个贷率跌破85%，降至84.61%；

　　2022年6月，个贷率降至谷底，为82.94%。

　　此后，西安市级个贷率开始回涨并一路攀升：

　　2022年8月，个贷率突破85%，涨至85.06%；

　　2023年4月，个贷率突破90%，涨至90.29%；

　　依照西安住房公积金管理中心最新发布的三个月数据，2023年9月至11月的个贷率分别为92.01%、92.13%、92.86%。

　　2019年4月，西安住房公积金管理中心曾印发《西安住房公积金管理中心资金流动性风险防控办法》，明确通过对个贷率和资金流量的综合研判，实行三级响应，设置提取政策、贷款倍数和贷款额度动态调整等风险防控措施。其中，一级响应指个贷率连续三个月在85%-90%之间，二级响应指个贷率连续三个月在90%-95%之间，三级响应指个贷率连续三个月在95%以上。

　　由此可见，在西安住房公积金风险防控体系中，若个贷率高于85%，西安基本无望重启“商转公”。

　　>>算一笔账

　　65万元房贷『商转公』后能省13万利息

　　据了解，当前各地房贷利率主要采用5年期LPR（贷款市场报价利率）+基点的形式。目前西安多数银行首套利率为4%，即4.2%（LPR）+（-20基点）。

　　以当前西安单缴存职工个人住房公积金贷款最高额度65万元来算，贷款30年，按照等额本息还款。商业贷款还款总额113.07万元，每月还款3140.79元；公积金贷款还款总额99.92万元，每月还款2775.61元。若能进行“商转公”，还款总额将减少13.15万元，月供减少365.18元。

　　>>公积金管理中心：

　　截至去年12月底西安个贷率升至96%

　　今年降至85%的几率很小

　　2023年已结束，新的一年是否有可能重启“商转公”？

　　1月4日，西安住房公积金管理中心相关负责人表示，重启“商转公”的前提，需要保证现有缴存职工能够正常提取和贷款。目前全国副省级城市中，只有两个城市实行“商转公”，且都处于高负债运行。西安能否重启“商转公”，还得看未来的房地产走势。

　　该负责人告诉华商报记者，2023年西安住房公积金个贷率持续过高，截至12月底，个贷率已升至96%。作为衡量“商转公”是否能重启的重要指标，个贷率需要降至85%以下才能考虑重启事宜。而个贷率由市场调节，无法通过政策进行干预。“根据现有情况来看，2024年西安个贷率降至85%的几率很小。”

　　“目前国家不断降低商贷利率，已经接近于公积金贷款利率，降低了还贷压力，以此来促进房地产市场平稳健康发展。”该负责人说。

　　>>走向预测

　　东莞取消首套房贷利率下限

　　2024住房商贷利率或仍存在下调空间

　　“商转公”重启艰难，但购房者仍旧呼声高涨，毕竟看似轻微的利率降低，能让购房者还贷之路轻松不少。

　　住房公积金贷款的低利率让人心动，但不可否认，商贷利率也在逐年下调，当前西安房贷利率已降至历史最低值，相关房贷政策也在不断调整。

　　2023年8月31日，中国人民银行和国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

　　根据中国人民银行、国家金融监管总局披露的数据，截至2023年9月末，超过22万亿元的存量房贷利率得到了下调，平均降幅0.73个百分点，惠及1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿到1700亿元。

　　11月27日，中国人民银行发布的《2023年第三季度中国货币政策执行报告》指出，要持续深化利率市场化改革，释放贷款市场报价利率改革红利，有效发挥存款利率市场化调整机制作用，维护好存贷款市场秩序，进一步推动金融机构降低实际贷款利率。这一说法释放出了积极信号：房贷利率或仍存在下调空间。

　　2024年新年伊始，广东东莞宣布，自1月1日起，实施阶段性取消首套房贷利率下限，具体利率由各银行根据市场化、法制化自主确定。这意味着东莞现有首套房贷利率下限LPR-20BP将突破20BP的限定，更有利于减少居民利息支出，这也意味着，在西安“商转公”重启无望的当下，期待商贷利率继续下调，不失为一种新的出路。 华商报记者 白仲夏

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　　住房租赁『金融17条』出炉

　　拓宽多元化投融资渠道

　　中国人民银行、国家金融监督管理总局日前发文，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。

　　为加快住房租赁金融市场规范发展，金融管理部门起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，并于2023年2月向社会公开征求意见。中国人民银行相关人士介绍，在意见征求期间共收到有效意见60条，大多数意见已吸收采纳。此次两部门正式发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，自2024年2月5日起施行。

　　新发布的意见明确，加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

　　意见提出，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年。意见还明确支持发放住房租赁经营性贷款，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品。

　　在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，意见提出，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

　　此外，意见强调加强和完善住房租赁金融管理，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新，防范住房租赁金融风险。 据新华社